上海市为加快推进旧改实施，保障旧改资金平衡，实现城市可持续发展，于6月3日成立上海城市更新基金。基金总规模为800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

并且，基金由上海市国资委下属的上海地产集团牵头，与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。这意味着城市更新除了政策性银行的介入外又进入新一篇章，投融资模式也将更为丰富。

城市更新的新篇章与新机会

随着最早一批建设、投入使用的城市核心区出现了普遍性的基础设施陈旧、城市功能落后以及生态环境不达标，城市更新的概念就逐渐开始走入现实，并在多个超大城市、省会城市进行试点。

不过，由于政策框架、区域规划、征拆手续、运作模式等方面未能理顺，过去几年的城市更新一直停留在“概念”而非成为具体项目与应用模式；直到2020年开始的一系列制度改革，才终于让城市更新模式逐渐成熟，开始在全国进行推广。

因此，我们可以明显看到，近期各地的城市更新项目明显增多；如福州市与济南市出台了城市更新管理办法、重庆市的城市更新项目获得国开行贷款授信，以及今天上海市成立城市更新基金。随着落地项目的增多，实施模式与项目经验也将逐渐推广到全国各地，推动新一轮的城市改造与更新。

城市更新需多渠道资金来源

城市更新项目通常是将一整个片区进行整体更新改造，因此项目的体量是非常大的，常常是传统的棚户区改造项目的几倍之巨，且相当大一部分的资金都将用于现有居民或商户的拆迁补偿与安置，资金需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，综合使用资金，才能满足项目改造过程中的实施需求。

并且，从目前项目的实施运作案例来看，虽然缺口资金可以通过政策性银行贷款、商业银行贷款等模式解决；但实施过程中仍然需要募集规模较大的项目资本金。

从当前的实际情况看，城市更新项目的资本金需求在总投资的20%~25%左右，这就意味着50亿的城市更新项目需要准备10亿元以上的资本金。这对当前债务压力大的地方政府与城投公司来说，显然是个比较难办的问题；上海成立城市更新基金的办法，也为后续有意进行城市更新的地区提供了筹措资本金的新思路。

实际上，自国务院在2019年末降低基建项目的资本金比例、并对项目的资本金来源放宽限制后，不仅可以通过设立基金的形式解决资本金问题，还可以通过投资类信托、股权投资等方式进行多渠道募集资金；在后续的配套融资中，除了现行的银行贷款，各类债券产品也将逐渐登上舞台。未来的城市更新项目的融资格局，将百花齐放、精彩纷呈。

涉及存量资产需多模式运作

由于城市更新项目是对城市中的建成区进行整体更新迭代，因此除了“拆旧建新”外，对存量设施的改造、低效用地的再开发利用也是非常重要的工作内容。

但是，涉及存量资产的部分必然涉及较为复杂的产权问题，这也对城市更新内部的运作模式、架构设计提出了更高的要求；如何与现有产权单位进行合作，将直接影响到项目的实施进度。

因此，设立城市更新基金的必要性是比较大的；在实施的过程中不仅需要解决资本金的问题，还需要通过其他资金渠道对现有的资产进行收购与整合，实现一部分产权所有人的退出。通过集中产权的方式，避免产权分散导致的意见不一致、无法进行整体改造的痼疾。

如今城市更新模式已成为新的风口，多地政府都开始储备项目；就此带来的各种需求与机会，也将促使新的市场大门就此打开。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏