近日，重庆城市更新项目获国开行逾42亿元贷款授信。国开行2020年以来积极配合重庆市开展城市更新顶层设计，通过融制、融资、融智全方位合作，深度参与城市更新政策制订和试点项目论证工作。

按照城市中心区历史风貌保护要求，向民主村片区城市更新项目授信承诺人民币中长期贷款42.5亿元，综合采用“留、改、建”方式，统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施，提升九龙坡区城市功能，激活都市活力，对重庆市城市更新形成示范效应。

这意味着全国范围内的国开城市更新贷款即将接力棚改，成为新一轮城市综合开发的资金来源、城市更新项目的启动钥匙：

城市更新，接棒棚改

如今的“十四五规划”提出，要在未来五年全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。

并且，要按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务。推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式，统筹地上地下空间利用。

这意味着在2010-2020年为期十年的棚户区改造告一段落后，未来城市建设的主要重心与方式已经从单一地块的拆迁与重建，转向城市中一整个片区的整体提升。

并且，从全国的情况来看，无论是大中城市还是小县城，都有一些成型较早的区域，需要进行整体的城市更新；可以说，城市更新接过了棚户区改造对城市建设的推进功能，即将成为各地未来五年的重点工作、城市新一轮发展的重点模式。

并且，在政策性银行介入后，城市更新项目能够承担的职能与体量也将进一步扩大；在开发性金融的支撑下，大部分具备开发条件与前景的区域，都有希望实现新一轮开发的落地、城市功能的整体提升。

坚持公益，整体开发

在去年的“十四五规划目标”后，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》解读文章；对城市更新的目标进行了定调。要求通过城市更新实现建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市的目标，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。

因此，当前政策鼓励、政策性银行支持的，是基于整体公益性的要求，统筹片区开发的投入与产出，来补齐基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化，提升城市品质，提高城市管理服务水平。

这也就意味着城市更新项目与商业性的一二级联动开发存在根本性的区别，需要政府与当地国有企业进行主导、政策性银行提供资金支持；在公益性运作、低成本资金支持的基础上，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式、促进地方经济可持续发展。当前国开行等政策性银行在城市更新领域进行积极试点，并不是个别现象，而是积极试点、有序推广的前兆。

助力地方，城投转型

在城市更新需求逐渐旺盛之时，地方城投公司却面临着新的挑战。《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》落地，不仅再次推进财政体系进行改革，也要求再次清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。

在这样的背景下，城市更新项目不仅是地方政府推动城市功能完善的主要模式，也是地方推动融资平台转型为地方国有企业的绝佳机会。

城市更新与当下城投改革的需求是一致的，即城市更新项目需要的投入与产出平衡，用土地收益来平衡公益性项目支出；城投需要实现政企分离，然后通过政府资源、资产的注入，实现公益性支出与企业稳定经营间的平衡，用行政资源、国有资产的收益来弥补经营性收益的不足。

因此，城市更新项目非常适合作为推动城投转型的关键一步。用收益可以实现自平衡的城市更新项目作为未来城投运作项目的“行为规范”，树立城投转型后、脱离地方财政后的项目运作框架。

同时，在城市更新项目中，不仅有拆旧建新、土地腾空，还有许多公益性投资与公共服务运营项目；其中的现金流入、流出都较为庞大。如果能基于项目引入政策性银行贷款、金融机构资金，那么城市更新项目带来的现金流，无疑会成为城投转型过程中的“压舱石”，帮助城投避免流动性危机、实现顺利转型。

因此，在需求一致、方式一致的前提下，城市更新也是地方城投转型的一次绝佳机会，也是地方政府进一步深化市场化改革、推动地方经济发展的良好契机。

长期考虑，因地施策

相比棚户区改造来说，城市更新不仅是实施范围从地块扩大到了片区，而且在实施目标与实施周期上有了非常大的变化：实施目标从单一的“拆旧建新”变成了根据实际情况，完善城市功能、提升公共服务、引导地方产业发展；实施周期从简单的拆除-新建的3-5年延伸到生态环境提升、公共服务稳定运营、产业培育与发展的5-20年。

这些改变，标志着城市更新实施必须因地制宜，既要考虑实施目标，更要考虑实施过程中的资金平衡。各地的城市更新项目虽然都开始冒头涌动，但要让项目成熟、达到实施条件，依然需要很长的一段时间。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏、设计/王霞