在2021年年初公布的《十四五规划》中，再次明确了“房住不炒”的核心理念。以及要求加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

这在近期出台的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中同样有所体现，浙江计划在十四五期间新增21万套保障性租赁住房，用以缓解新市民、低收入困难群众等重点群体的住房困难问题，以及持续改善城乡居民居住条件。

这意味未来全国都将掀起新一轮的保障性住房建设，新建、改建租赁住房将是达成“房住不炒”要求的重要举措。

配套改革，扩大租赁住房供给

在要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”的大背景下，扩大租赁住房的供给，尤其是保障性租赁住房的建设是各地方政府的重要任务。但从当前的制度来看，从土地供给、运作机制、市场价格程度各方面来看，租赁住房仍有相当的不足之处，需要通过一系列配套改革来加大租赁住房的供给机制。

因此，当前政策上进行了三方面的改革，扩大租赁住房的供给：一是未来将单列租赁住房用地计划。这使得各地区的供地计划、建设用地指标都可以将租赁住房进行“单列”，从源头上扩大租赁住房用地的供给，实现新增租赁住房规模的提升；二是探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。当前许多城市地区的地价较高，租赁住房的建设也受到很多限制，且也存在与“土地财政”有所冲突之处。因此，改革提出可以利用农村的集体建设用地、企事业单位自有闲置土地来建设租赁住房，既盘活集体与企业事业单位的存量土地资产，又能够扩大租赁住房用地的来源；三是支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。在许多城区与开发区，大量存在低效用地与闲置的商业与工业建筑。在符合基本规划的前提下，同样可以将这些既有建筑进行改造、转化为租赁住房。

市场运作，推动地方城投参与

在当前的改革机制下，租赁住房规模扩充的途径已经基本被打通；但以谁为主体投资建设租赁住房，仍然是个问题。虽然当前的机制鼓励社会资本参与投资租赁住房，但租赁住房对资金占用大、投资回报率比较低、保障性租赁住房的租金水平不市场化等诸多因素仍然影响着社会资本的投入。

在住房保障作为城市政府主体责任的情况下，这一轮租赁住房的责任更多的转移到地方城投身上；在市场化运作的前提下，将城投作为租赁住房的市场化运作主体、投资建设半公益性的保障性租赁住房建设。

在市场化模式下，租赁住房将由城投作为实施主体，进行市场化拿地、企业投资建设，建成后享有资产与租金收入、并享受相应的政府购买服务或者补助。在收益明确、不产生地方债务的情况下，城投投资建设租赁租房项目的融资渠道也颇为畅通；银行贷款、企业债券、政策性金融均可综合使用。

在城投融资难、受限多的当下，实施租赁住房项目不失为一条业务转型的道路；既可作为市场化运作基建模式的探索，也是固定企业资产、培育经营性现金流的可行之路。

盘活资产，实现长期循环投资

社会企业之所以不喜欢投资租赁住房项目，不仅是由于租赁住房的利润相对较低，其核心因素还是在于投资回收期太长、投资效率差。虽然城投的公益性投资并不追求高额利润，但如何实现投资周转、循环投资仍然是非常关键的因素。

不过，当前的制度配套已经比较成熟，几种资产盘活模式均支持租赁住房、尤其是保障性住房模式；资产持有人可以选择ABS、类REITs、基础设施REITs等渠道将租赁住房的产权、收益权进行证券化，并将收回的资金进行循环投资。

如上海地产集团，早在2018年就已经获批发行全国首单储架发行公共租赁住房租金收益权资产支持计划“国开-上海地产第一至八期公共租赁住房资产支持专项计划”，获批额度100亿元；专项计划采取一次储架、分期发行的机制，优先级证券评级为AAA，期限25年，首期拟发行额度18亿元，票面利率仅为4.48%。

租赁住房作为资产清晰的典型公益性项目，将持续受到政策的倾斜与扶持；在资金循环能够实现的前提下，各地的保障性租赁住房必将迎来新一轮的“放量”。“房住不炒”，终究需要靠扩大住房供给来解决。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏