“一线城市成为2021年开年房价上涨龙头，出现了全面上涨。”

“70城房价环比涨幅较上月有所扩大。”2月23日，国家统计局公布了2021年1月70城房价数据。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅均比上月扩大。

房价开年加速上涨，原因是什么？会不会继续上涨？调控政策是否会有新变化？

二手房价格上涨，带动一线城市领涨全国

“一线城市成为2021年开年房价上涨龙头，出现了全面上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示。

此次70城房价涨幅扩大的背后，相较于新房，二手房的上涨更为突出。

国家统计局数据显示，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

▲2021年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

“1月房价涨幅扩大依旧主要是一线城市二手房价格上涨的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，深圳、广州及上海二手住宅价格环比涨幅居70城TOP4，这与1月一线城市二手房市场的明显升温高度相关。

贝壳研究院数据显示，2021年1月，重点18城的链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线四城总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。

“二手房价上涨和教育资源有着较大关联，从一线城市房价上涨较多的板块来看，教育优质资源集中的房源表现尤为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波分析道。

张大伟同样认为，疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，是出现二手房价格上涨的核心原因。“包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。”

调控加码之下，为何依然见涨？

“市场上依然存在炒作者，既有炒房者在部分城市频频露头，更有部分房地产从业者和一些不良自媒体跟风炒作，对市场的合理预期产生影响。”张波认为，此番房价上涨也映射出此前各地的楼市乱象。

自去年12月以来，“打新热”“万人摇”“二手房跳价”等现象轮番登场，炒得各地楼市一片“火热”。对此，许小乐说，“前期的市场升温加快购房者入市节奏，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。”

贝壳研究院数据显示，1月份，18城客源快速成交率环比提升4个百分点，处在2019年以来月度高位上。

基于此，开年以来，诸多城市密集发布新的楼市调控政策，针对购房资格、资金面等的问题“打补丁”。其中，以上海、深圳为代表的一线城市的密集调控尤为突出。

中原地产研究中心统计数据显示，整体看，2月中上旬，各地房地产调控超过28次，1月累计发布房地产调控政策超过42次，2021年各地房地产调控累计已经高达70次。

▲2021年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

调控之下，房价环比涨幅却仍在扩大，这是正常的吗？

“上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。”在张大伟看来，涨幅的加快是因为市场的反弹。

“一线城市涨幅最大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“1月份部分大城市购房政策收紧，尤其是信贷收紧的声音较多，或出现一波恐慌性交易。这使得部分房价的环比涨幅有所扩大。”

政策还有加码空间吗？房价涨幅能否回落？

“当然一线城市近期房地产政策调控升级，客观上也使得此类城市后续房价有趋稳的可能。尤其是近期部分一线城市信贷政策明显收紧，这都会影响后续的市场交易和房价走势。总体来看，2021年房价的走势会受信贷政策影响较大。”严跃进表示。

张大伟同样认为，这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。“2020年全年信贷增量刷新历史纪录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。”

“目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续。”在张大伟看来，2021年小阳春已经出现。

但在涨幅方面，许小乐认为，预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。在1月下旬密集调控出台及春节周影响下，2月市场降温，价格上涨动力走弱。从更长期看，2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。

至于现在正火热的二手房市场，严跃进认为，后续二手房方面参考价制度势必推进，尤其是需要积极和市民进行公开，以真正指导二手房的定价和监管。“就近期部分城市二手房贷款市场的变动情况看，已经有所收紧。接下来，二手房相对一手房更容易降温。”

贝壳研究院数据显示，2月以来，一线城市中北京、上海及深圳的二手房市场景气度已经高位走平或回落，业主报价由涨转跌。

张波说，“北上深在一季度已经频频出台政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。虽然一线城市之前的调控政策的严厉程度从全国来看已属‘顶格’，但不代表没有进一步收紧的空间，不代表会任由投资炒作氛围提升。”

“1月房价数据公布后，或有更多城市发布升级的调控政策。”张大伟预计，2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧的加码政策有望平稳市场，房价涨幅会继续放缓。

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